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【民法典课堂】小区业主共有部分产生的收入属于谁?

来源:本报讯 发布时间:2020-09-17

  导言:长期以来,小区物业收入的归属问题在社会生活中一直存在争议。之前的物权法中,关于建筑物共有部分收益权并未作出详尽的规定,仅仅只对其作出笼统的描述,如“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”从以上可以看出,物权法并未就建筑物共有部分产生的收益进行明确的规定,故在实践中,出现了很多不良地产商运用格式合同来设定霸王条款,侵害全体业主的共有部分收益权的案例。从司法实践的角度而言,法官在判决的时候,就会面临如何解释法条的难题,从而导致司法困境。
  为了适应现实生活的变化,民法典新增条文加以明确规定,进而加强对业主权利的保护,强化业主对共有部分共同管理的权利,并明确共有部分产生的收益属于业主共有。

  举例:2019年3月底,林女士在某小区购买了一套公寓。购房合同中明文规定:本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有。对此林女士认为购房合同及物业合同中存在不少类似的“霸王条款”,拒绝签署合同,但与开发商进行沟通,未取得实质性进展。

  法条援引:民法典第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

  案例分析及法条解释:林女士和物业协商不成,只能拿起法律的武器维护自己的合法权益。根据民法典规定,小区共有部分产生的收益在扣除合理成本之后归业主共有,购房合同中规定的物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的公共部分所设广告位的收益显然为利用小区共有部分所产生的收益,小区物业购房合同的“霸王条款”违反了民法典的规定。

  民法典对于小区业主共有部分产生的收入作出的明确规定,不仅加强了对业主权利的保护,也强化了业主对共有部分共同管理的权利,同时对公民增强权利意识、学会运用法律武器、维护自身合法权益具有重要意义。 (河南正剑律师事务所律师赵立供稿)

责任编辑:jryccm
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